Ist der Pachtvertrag ein Auslaufmodell in der Hotellerie?
- clerezza
- 19. Juni
- 3 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 24. Juni
Über Jahrzehnte hinweg galt der klassische Pachtvertrag als das dominierende und scheinbar sichere Vertragsmodell in der Hotellerie. Er ermöglichte der Betreiberschaft den Betrieb eines Hotels ohne hohe Anfangsinvestitionen und bot der Eigentümerschaft eine stabile Einnahmequelle. Doch die Hotel-Branche befindet sich im Wandel – und mit ihr die Vertragsstrukturen zwischen Betreibern und Eigentümern. Die Anforderungen an moderne, flexible und zukunftsorientierte Geschäftsmodelle steigen, weshalb zunehmend infrage gestellt wird, ob der traditionelle Pachtvertrag noch zeitgemäss ist.
Hier die wichtigsten Vor- und Nachteile eines Pachtvertrages:
Ein Pachtvertrag erlaubt es dem Pächter oder der Pächterin, eine Immobilie – zum Beispiel ein Hotel – zu nutzen und gleichzeitig wirtschaftliche Erträge daraus zu erzielen. In der Hotellerie bedeutet das, dass die Betreiberschaft ein vollständig ausgestattetes Hotel (inklusive Mobiliar und technischer Ausstattung, das sogenannte FF&E) übernimmt und es auf eigene Rechnung führt. Als Gegenleistung zahlt sie der Eigentümerschaft eine vertraglich vereinbarte Pacht, die entweder fix, variabel oder als Mischmodell ausgestaltet sein kann.
Für Pächter und Pächterinnen bedeutet das:
Geringe Anfangsinvestitionen, da kein Immobilienkauf notwendig ist
Fokus auf das operative Geschäft
Kalkulierbare Fixkosten durch den Pachtzins
Unternehmerische Freiheit im täglichen Betrieb
Auf der anderen Seite birgt die Pacht auch Nachteile:
Eingeschränkte Flexibilität bei langfristigen Verträgen
Begrenzte Mitgestaltungsmöglichkeiten bei baulichen Veränderungen
Kein Nutzen aus der Wertsteigerung der Immobilie
Volles operatives Risiko liegt beim Betreiber
Für Verpächter ergeben sich Vorteile wie:
Stabile, planbare Einnahmen
Kein operatives Risiko
Konzentration auf die Rolle als Immobilieninvestor
Doch auch hier gibt es Kehrseiten der Medaille:
Abhängigkeit von der Leistungsfähigkeit der Pächterschaft
Geringe Einflussmöglichkeiten auf den laufenden Betrieb
Keine Beteiligung an möglichen «Überrenditen» bei starker Performance
Warum gerät der klassische Pachtvertrag unter Druck?
Die letzten Jahre – insbesondere die COVID-19-Pandemie – haben die Schwächen traditioneller Fixpachtverträge deutlich gemacht. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten mit sinkender Auslastung und Umsätzen gerieten viele Hotelbetreiber unter Druck, während Eigentümer weiterhin auf die vertraglich vereinbarte Fixpacht bestanden. Das führte zu einem Umdenken in der Branche.
Immer mehr Akteure wenden sich flexibleren Vertragsmodellen zu, wie etwa Umsatzpacht, hybriden Modellen, Management- oder Franchiseverträgen. Diese ermöglichen eine bessere Risikoteilung und bieten mehr Flexibilität bei wirtschaftlichen Schwankungen. Besonders internationale Investoren bevorzugen Modelle, bei denen sie stärker am operativen Erfolg beteiligt sind.
Mehrere Faktoren tragen zu diesem Wandel bei:
Marktvolatilität: Krisen zeigen, wie fragil der Tourismus ist
Veränderte Investorenansprüche: Mehr Kontrolle und Beteiligung am Erfolg
Neue Betriebsmodelle: Co-Living, hybride Konzepte und Digitalisierung fordern Flexibilität
Steigende Betriebskosten, insbesondere für Energie, Personal und durch Inflation, senken die Rendite
Neue Vertragsformen in der Hotellerie – Fokus unter anderem auf Managementverträge
Die klassische Fixpacht verliert zunehmend an Bedeutung, während flexiblere Vertragsmodelle auf dem Vormarsch sind. Besonders Managementverträge gewinnen an Relevanz – vor allem bei Markenhotels und internationalen Hotelketten.
Die Zukunft gehört demnach anpassungsfähigeren, partnerschaftlichen Vertragsmodellen – und wir bei der Clerezza AG gehen diesen Weg konsequent mit. Als moderner Hotelbetreiber setzen wir ausschliesslich auf Managementverträge, weil sie genau das bieten, was die Hotellerie heute braucht:
Maximale Flexibilität bei wirtschaftlichen Schwankungen
Professionelles Hotelmanagement durch ein erfahrenes Team
Transparente Partnerschaft mit klarer Rollenverteilung
Anpassungsfähigkeit an neue Konzepte wie zum Beispiel bei Serviced Apartments oder hybriden Hotelmodellen
Direkte Erfolgsbeteiligung für Eigentümer – ohne operatives Risiko
Bei einem Managementvertrag betreibt Clerezza das Hotel im Namen des Eigentümers. Der Eigentümer bleibt wirtschaftlich beteiligt, während wir den operativen Betrieb mit höchster Professionalität und Innovationskraft führen.
Fazit: Kein Auslaufmodell – aber ein Modell im Wandel
Der klassische Fixpachtvertrag ist nicht verschwunden, aber er muss sich weiterentwickeln. In stabilen Märkten oder bei kleineren, inhabergeführten Hotels kann er weiterhin sinnvoll sein. Doch insgesamt zeigt sich: Die Zukunft gehört Modellen, die Sicherheit mit Anpassungsfähigkeit verbinden – mit fairer Risikoverteilung und dynamischer Gewinnbeteiligung.
Autor: Orlando Steiner, Juni 2025
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